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西部建设:中国建筑第四工程局有限公司拟以持

 

发布日期:2021-09-24 10:14

  西部建设:中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权认购公司非公开发行股份项目资产评估说明

  中国建筑第四工程局有限公司 拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目 资产评估说明 天兴评报字(2012)第317号 (第1册,共1册) 北京天健兴业资产评估有限公司 二〇一二年八月十日 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明目录 目录 第一部分关于评估说明使用范围的声明.......................................................................1 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明...............................................................2 第三部分评估对象与评估范围及资产核实说明...........................................................3 一、评估对象与评估范围说明................................................................................3 二、资产核实情况总体说明....................................................................................5 三、核实结论............................................................................................................9 第四部分资产基础法评估技术说明.............................................................................11 一、 流动资产评估说明....................................................................................11 二、 长期股权投资评估说明............................................................................17 三、 房屋建筑物类资产评估说明....................................................................19 四、 设备类资产评估说明................................................................................37 五、 固定资产-土地...........................................................................................61 六、 在建工程评估说明....................................................................................63 七、 无形资产评估说明....................................................................................65 八、 长期待摊费用评估说明............................................................................66 九、 递延所得税资产评估说明........................................................................66 十、 负债评估说明............................................................................................67 第五部分收益法评估说明.............................................................................................71 一、收益法评估对象..............................................................................................71 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据......................................................71 三、本次收益法的评估假设和限制条件..............................................................71 四、宏观经济态势及行业分析..............................................................................73 五、收益法的基本思路及预测过程......................................................................78 北京天健兴业资产评估有限公司 第1页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明目录 第六部分评估结论及其分析.........................................................................................89 一、评估结论..........................................................................................................89 二、评估结论成立的条件......................................................................................91 三、评估结论的瑕疵事项......................................................................................91 四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响......................................92 五、评估结论的效力、使用范围及有效期..........................................................92 北京天健兴业资产评估有限公司 第2页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 第一部分关于评估说明使用范围的声明 评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使 用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个 人,不得见诸公开媒体。 北京天健兴业资产评估有限公司 第1页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写,并由委托方单位负 责人和被评估单位负责人签字,加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《关 于进行资产评估有关事项的说明》。 北京天健兴业资产评估有限公司 第2页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 第三部分评估对象与评估范围及资产核实说明 一、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象和评估范围内容 本次评估的对象是中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建 材有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目所涉及的贵 州中建双元建材有限公司的股东全部权益。 本项目评估范围为贵州中建双元建材有限公司经审计后报表所反映的全部资 产及负债。于评估基准日2012年4月30日的总资产账面价值为16,224.34万元,总负 债账面价值为12,120.59万元,净资产账面价值为4,103.75万元。 评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产,其中流动资产包括货币资金、 应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货;非流动资产为固定资产及 长期待摊费用。 评估范围内的负债为流动负债,包括短期借款、应付票据、应付账款、预收 账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。 以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致, 并经大华会计师事务所有限公司所审计,出具了标准无保留意见审计报告。 评估范围内账面资产和负债的账面价值如下表。 金额单位:人民币万元 项目 2012年4月30日 流动资产 11,904.84 非流动资产 4,319.50 其中: 固定资产 3,519.83 长期待摊费用 799.67 资产总计 16,224.34 流动负债 12,120.59 非流动负债 北京天健兴业资产评估有限公司 第3页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 项目 2012年4月30日 负债总计 12,120.59 净资产 4,103.75 (二)实物资产分布情况及特点 纳入评估范围的实物资产主要为存货和固定资产,其中存货全部为原材料; 固定资产包括构筑物、机器设备、车辆和电子设备。实物资产的特点如下: 存货主要为企业工程所需的原材料,原材料主要为生产混凝土所需的库存的 水泥、砂、石子、矿粉等施工用原料和备品备件等,存货主要分布在贵州中建双 元建材有限公司的仓库内。 构筑物共计55项(其账面价值在长期待摊费用中核算),构筑物主要包括挡土 墙、地磅房、地坪、围墙等。主要建成于2010-2011年。 设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备。其中机器设备共77项,主要包 轮式装载机、除尘机、制砂机、减速机、强制式单卧轴混凝土搅拌机、震击式标 准振筛机等混凝土专用设备;车辆共48项,主要为混凝土搅拌运输车等专用车辆 及皮卡车、猎豹车等办公用车;电子设备共17项,主要包括电脑、复印机及打印 机等办公设备等。设备种类较多,主要分布于贵州中建双元建材有限公司内、以 及各项目施工现场。 (三)企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况 无。 二、资产核实情况总体说明 (一)资产核实组织工作 在进入现场清查前,成立了以现场项目负责人为主的清查小组,制定了现场 清查实施计划,项目组分为房屋建筑物小组、机器设备小组、财务小组和收益法 小组共四个小组分别就企业的资产、负债及损益情况进行清查核实。 自2012年5月19日至5月25日,评估组对申报委估的资产进行了清查和现场勘 察,现将情况说明如下: 北京天健兴业资产评估有限公司 第4页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 (二)资产核实主要步骤 1.指导企业相关人员清查资产、申报历史及预测数据并收集准备资料 前期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资 产基础法评估申报明细表”“收益法评估申报表”填写要求、资料清单,细致准确地 登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文 件资料进行收集。 2.初步审查被评估单位提供的资产基础法评估申报表及收益法评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料,了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读 资产基础法评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明。 3.现场实地勘察和数据核实 依据企业的业务流程,对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主要根 据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。 4.修改和完善收益法评估申报表并与相关部门人员进行交流 根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表,进一步完善资产评估申报 明细表和收益法评估申报表,并向企业财务人员了解财务核算方法、向有关工程 人员了解工程概况、工期、工程成本的增减趋势等情况等。 5.核实产权证明文件 对评估范围的房屋建筑物、机器设备等资产的产权情况进行调查核实,以做 到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产,评估人员通过核实资产的购置合同 或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。 (三)清查的主要方法 实物资产包括存货、构筑物、机器设备、车辆、电子设备。 1.实物性资产的清查方法 存货主要包括原材料。对于原材料,评估人员首先对内控制度进行了核查, 北京天健兴业资产评估有限公司 第5页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 了解企业的存货进、出和保管核算制度,核对企业财务记录、统计报表和实地盘 查,抽查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录,并查阅相关账簿记录和原 始凭单,以确认该存货的真实存在及所有权归属; 构筑物的清查核实方法:主要以现场勘察为主,即根据企业申报的构筑物清 查评估明细表,对以下内容进行勘察:核对构筑物的地址、坐落部位、地段、层 次和产权边界;核对构筑物的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积;查勘 构筑物的装修、设施及其使用状况;确定构筑物的成新率、完好程度和贬值情况。 查阅主要构筑物的预(决)算书及施工图纸等,填写构筑物勘察记录表。 对设备的核实,主要为①核查实物,即根据清查评估明细表所列项目,查对 设备编号、确认有无此设备,同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、 制造厂家、制造年月。②产权核查,对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑 问的设备进行深入调查,主要通过查阅订货合同、购置发票等为依据;对产权权 属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况,给予高度关注, 进一步通过询问的方式,了解产权权属,并要求委托方和相关当事人出具了“说明” 和“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状况,检查有关技术文件、资料。 对车辆的清查,我们取得车辆行驶证复印件,核实产权、购置日期和使用日 期,并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对。然后向车辆管理 人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况,并对全部车辆进行现场勘 察。在对车辆清查中,我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重 大事故。 2.流动资产、负债清查情况 对非实物性流动资产和负债进行了清查核实: (1)非实物性流动资产的清查:评估人员主要通过核对企业财务总账、各科 目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函、审 计师的审计报告及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非 实物性流动资产进行了核实。 (2)负债的审核:主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业 北京天健兴业资产评估有限公司 第6页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 务合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与 债务人的余额对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况 以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申 报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务,是否有确定的债权人等。 3.对损益类项目的核实和了解 对于收入的核实和了解 评估人员根据企业提供的历史数据及预测表与损益表以及主要销售合同进行 核对,以了解企业申报数据的准确性、收入构成等情况进行了解。 主营业务成本的核实和了解 本次评估中根据企业现行的核算方法和制度设计了生产成本历史数据及预测 表。通过上述两张数据表及企业当年的主营业务成本,对企业提供的历年成本情 况进行核实和了解。主要了解企业生产成本的构成、发生规律及发生的依据等资 料。 主营业务税金和附加 评估人员通过企业申报的主营业务税金及附加历史数据及预测表、历年损益 表核实和了解了以下主要内容:企业是否是纳税主体,适用的税种和税率,是否 享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的主营业务税金及附加与主 营业务收入或产量、企业历年毛利率的相关性。 期间费用的核实和了解 本次评估过程中主要通过营业费用历史数据及预测表、管理费用历史数据及 预测表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解。 主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、 变动性费用发生的依存基础和发生规律。 (四)影响清查核实的事项及处理方法 无。 北京天健兴业资产评估有限公司 第7页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 三、核实结论 评估人员经履行以上评估清查核实程序,我们对委估资产和相关负债情况有 了全面的了解。评估基准日企业的资产负债表、利润表和现金流量表及会计报表 附注经过大华会计师事务所有限公司审计后出具了标准无保留意见的审计报告, 清查结果与产权持有者所申报的资料一致,实物资产大部分管理维护正常,可正 常使用,得出以下相关企业核实结论: (一)资产产权清查中发现的需要披露的情况 在清查中发现1台车辆证载权利人与实际权利人不符,证载权利人为公司总经 理宿东。具体情况如下: 序 数 账面价值 车辆牌号 车辆名称 生产厂家 购置日期 启用日期 号 量 原值 净值 1 闽DPV267 皮卡车 庆铃汽车 1 2010.12.25 2010.12.25 127,762.00 106,261.84 贵州中建双元建材有限公司对上述车辆的产权做出承诺,承诺上述车辆产权 为其所有。 车辆证载权利人已经对上述情况作出说明和承诺,上述车辆为贵州中建双元 建材有限公司所有。 (二)资产清查中发现的需要说明的情况 在清查中发现以下构筑物因违规建设已被政府强制性拆除,明细如下: 建成 计量单 面积体积 账面价值 序号 名称 结构 备注 2 3 年月 位 m或m 原值 净值 38 办公室 板房 2011/7/1 m2 1000 182,968.00 - 已经拆除 39 挡土墙 毛石砼 2011/7/2 m3 5401 53,850.00 - 已经拆除 40 地坪 砼 2011/7/3 亩 15.58 992,864.35 - 已经拆除 41 基坑 砼 2011/7/4 m2 1800 1,649,622.87 - 已经拆除 42 堆料场 砼 2011/7/5 米 4730 21,419.20 - 已经拆除 44 配电房 钢筋砼 2011/7/7 2套 64 51,564.00 - 已经拆除 45 门 钢筋砼 2011/7/8 m2 3 2,020.00 - 已经拆除 46 油库 砖混 2011/7/9 m2 96 16,685.30 - 已经拆除 47 厨房 板房 2011/7/10 m2 120 8,279.00 - 已经拆除 48 厕所 板房 2011/7/11 m2 76 96,168.60 - 已经拆除 49 洗车台 钢结构 2011/7/12 24平方 17.5 11,413.40 - 已经拆除 50 加工灌 砖混 2011/7/13 米 180 261,612.28 - 已经拆除 北京天健兴业资产评估有限公司 第8页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 51 宿舍 板房 2011/7/14 m2 240 10,600.00 - 已经拆除 52 实验室 板房 2011/7/15 米 35.27 5,963.00 - 已经拆除 合计 3,365,030.00 - (三)资产核实总体结论 1.通过核实,我们对评估对象及评估范围的账面资产和负债有了较全面的了 解。 2.通过调查,我们对被评估单位的未来经营有了较全面的认识。 北京天健兴业资产评估有限公司 第9页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 第四部分资产基础法评估技术说明 一、 流动资产评估说明 (一)评估范围 企业申报的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他 应收款和存货。上述资产在评估基准日账面值如下所示: 金额单位:元 科目名称 账面价值 货币资金 7,111,849.16 交易性金融资产 - 应收票据 21,013,742.29 应收账款 69,163,224.97 预付账款 2,710,311.93 应收利息 - 应收股利 - 其他应收款 14,443,285.72 存货 4,606,029.38 一年内到期的非流动资产 - 其他流动资产 - 流动资产合计 119,048,443.45 (二)评估过程 评估过程主要划分以下三个阶段: 第一阶段:准备阶段 对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解,向企业提交评估资料 清单和资产评估申报明细表示范格式,按照资产评估规范的要求,指导企业填写 流动资产评估申报明细表。 第二阶段:现场调查核实阶段 1.核对账目:根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料,首先与企业 北京天健兴业资产评估有限公司 第10页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 的资产负债表核对,相应科目使之相符。然后与财务仓库台账核对,凡有重复申 报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报,做到申报数据线.现场查点:评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员,对评估基 准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金及存货均存放在各地区的项目部, 因涉及地区较广,评估人员无法全部盘点,对金额较大的部分资产进行实地盘查, 其他地区现金以企业自盘、审计监盘的方式替代,并填写了“现金盘点表”和“存货 抽查盘点记录”。 第三阶段:评定估算阶段 1.将核实后的流动资产评估明细表录入计算机,建立相应电子数据文档。 2.遵照国有资产评估管理办法和《企业国有资产评估报告指南》及有关资产 评估准则的规定,采用重置成本法,确定其在评估基准日的评估值,编制相应的 评估汇总表。 3.提交流动资产的评估说明。 (三)评估说明 1.货币资金 本次申报评估的货币资金由现金、银行存款及其他货币资金组成。货币资金 账面值为7,111,849.16元。 (1)库存现金账面值19,994.79元,为存放在企业各项目部财务部门的人民 币。评估人员在公司出纳员的陪同下,对库存现金进行了监盘,并采取盘点倒推 方法验证基准日现金余额,并同基准日的现金日记账和总账现金账户余额核对, 以核实后的账面值确定评估值。 (2)银行存款账面值2,858,537.90元,主要为该公司在贵阳银行兆丰甘荫塘 支行、农业银行贵阳市甘荫塘支行、重庆银行贵阳分行等开设的银行存款账户。 评估人员对银行存款账面值同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核对, 同时评估人员向银行进行了询证,函证结果与对账单记录相符,以核实后的账面 值确定评估值。 北京天健兴业资产评估有限公司 第11页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 (3)其他货币资金账面值4,233,316.47元,主要为开具银行承兑汇票保证金 等。评估人员对银行承兑汇票保证金凭证进行了核对,同时评估人员向银行进行 了询证,函证结果与对账单记录相符,其他货币资金账面真实、金额相符,以核 实后的账面值确定评估值。 货币资金评估值7,111,849.16元,评估无增减值。 2.应收票据 应收票据账面值21,013,742.29元。为销售货款收到的中国建筑第四工程局有 限公司开具的商业承兑汇票。均为可背书转让、不带息的承兑汇票。评估人员查 阅了相关合同、协议和原始凭证,核实了发生时间、账面余额、收款人、出票人、 付款人、承兑人,以核实后账面值为评估值。 应收票据评估值21,013,742.29元,评估无增减值。 3.应收账款 应收账款账面值为72,803,394.71元,计提坏账准备3,640,169.74元,账面净 值69,163,224.97,主要为中国建筑第四工程局有限公司华南分公司、深圳中铁二 局工程有限公司的售砼款等。评估人员通过查阅账簿、报表及入账原始凭证,在 进行经济内容和账龄分析的基础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时间、 欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分析后 对各项应收款收回的可能性进行判断。对于发生时间1年以内的,发生评估风险 坏账损失的可能性在5%,发生时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%;发生时间2到3年的发生评估风险坏账损失的可能性在20%;发生时间3 到4年发生评估风险坏账损失为50%;发生时间4到5年发生评估风险坏账损失 为80%;发生时间5年以上发生评估风险损失为100%。 按照以上标准确定评估风险损失为3,640,169.74元,以应收账款合计数减去评 估风险损失确定应收账款评估值。坏账准备按照有关规定评估为零。 应收账款评估值为69,163,224.97元,评估无增减值。 4.预付账款 北京天健兴业资产评估有限公司 第12页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 预付账款账面值余额2,710,311.93元,未计提坏账准备,账面净额2,710,311.93 元,核算的内容为企业预付的工程款、材料款等。评估人员查阅并收集了相关材 料采购合同或供货协议,了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务 和收到的货物情况。经了解,预付账款多数为近两年发生,企业能在合同期限内 能收回相应的资产或获得相应的权利,未发现呆坏账现象。故以清查核实后的账 面值确定评估值。 预付账款评估值为2,710,311.93元,评估无增减值。 5.其他应收款 其他应收款账面余额为15,439,183.35元,计提坏账准备995,897.63元,账面 净额14,443,285.72元,核算的内容为材料保证金、房租押金、往来款、职工的备 用金等。 评估人员通过查阅账簿、报表及原始凭证,在进行经济内容和账龄分析的基 础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情 况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分析后对各项应收款收回的可能性 进行判断。对于发生时间1年以内的,发生评估风险坏账损失的可能性在5%,发 生时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%;发生时间2到3年的 发生评估风险坏账损失的可能性在20%;发生时间3到4年发生评估风险坏账损 失为50%;发生时间4到5年发生评估风险坏账损失为80%;发生时间5年以上 发生评估风险损失为100%。 按照以上标准确定其他应收款评估风险损失为995,897.63元,以其他应收款 合计数减去评估风险损失确定其他应收款评估值。 其他应收款评估值为14,443,285.72元,评估无增减值。 6.存货 存货全部为原材料。评估人员在公司财务部门和仓库保管部门的陪同下,对 公司的存货进行了抽查盘点。该公司财务部门和仓库部门账务相对健全,监控机 制有效,实行月底盘点制度。 北京天健兴业资产评估有限公司 第13页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 各部分的核实后账面金额如下: 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 材料采购 原材料 4,606,029.38 存货合计 4,606,029.38 减:存货跌价准备 存货净额 4,606,029.38 (1)原材料 原材料账面值4,606,029.38元,为企业各生产用库存的水泥、矿粉、粉煤灰等。 其收、发、存按实际成本结算。 企业存放的材料较为集中,评估人员在财务、库管部门陪同下,对部分库存 原材料进行了抽查盘点。 通过调查和核实,原材料近期市场价格无较大波动,账面成本构成基本完整、 合理,其账面单价能够反映其市场价值,故以账面单价乘以实际数量确定评估值。 原材料评估值为4,606,029.38元,评估无增减值。 北京天健兴业资产评估有限公司 第14页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 二、 房屋建筑物类资产评估说明 (一)评估范围 本次委估的资产为贵州中建双元建材有限公司的房屋建筑物类资产,其账面 价值在长期待摊费用中核算。 (二)房屋建筑物类资产概况 1、主要房屋建筑物分布状况 贵州中建双元建材有限公司的构筑物主要分布于贵阳市白云区龚家寨中国 铝业贵州分公司机械厂内。 2、主要房屋建(构)筑物结构 委估房屋建筑物建筑结构主要为砖混、彩钢结构。 (1)砖混结构的基础一般为毛石条形基础,240mm砖墙,混凝土构造柱, 圈梁、预制空心板,水泥珍珠岩保温,卷材防水。 (2)彩板结构主要为毛石或砖基础,轻钢骨架,彩板墙面及棚面,塑钢窗, 地砖地面,塑钢门窗。 (3)构筑物设施主要为挡土墙、地磅房、地坪、基坑、搅拌机台、堆料场 等,主要为混凝土或钢筋混凝土结构。 3、配套设施 厂区内道路、供电、供水、排水、通讯设施齐备。 (三)评估程序 1、收集资料及准备 根据贵州中建双元建材有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报表,进行账 表核对,并核对各房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、使用状况等;资产占有 方不能提供建筑物的工程图纸、竣工结算资料等;同时根据该公司的实际情况, 填写“房屋建筑物状况调查表”。 2、实地查勘 北京天健兴业资产评估有限公司 第15页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象,进行详尽的现 场勘查,对房屋建筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、 使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录, 向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。 3、评估作价及报告 在实施了上述调查和勘察的基础上,根据委估房屋建筑的具体情况,采用成 本法测算价值,并在此基础上撰写有关说明。 (四)评估方法 房地产成本法评估说明 对评估范围内的房屋建筑物采用重置成本法进行评估。重置成本法计算公式 如下: 评估值=重置全价?成新率 (1)重置价值的确定 重置全价=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本 1)建筑工程造价包括:定额直接费、措施费、其他直接费、规费、管理费、 利润、税金等。 根据企业提供的有关房屋的资料和评估人员在当地所收集的资料,采用概算 调整法,以《2004贵州省建筑工程预算定额及基价》、工程竣工结算资料等为依 据,计算出建(构)筑物的定额直接费,再根据《贵州省建筑工程造价信息-贵 阳地区》(2011)12号),进行综合取费和价差调整,从而计算得出建筑工程造 价。 2)工程前期及其它费用包括:建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费 等。工程前期及其它费用费率依据见下表: 表1、工程建设前期及其它费用表 序号 费用名称 费用标准 计算公式 取价依据 1 建设单位管理费 1.22% 建安工程费?计费费率 财政部财建[2002]394号 北京天健兴业资产评估有限公司 第16页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 2 工程监理费 2.99% 建安工程费?计费费率 发改价格(2007)670号 计委环保总局计价格 3 环境评价费 0.09% 建安工程费?计费费率 (2002)125号 4 项目建议书费及可行性研究费 0.76% 建安工程费?计费费率 计委计价格(1999)1283号 5 勘察费设计费 3.12% 建安工程费?计费费率 计委建设部计价(2002)10号 6 招投标代理费 0.20% 建安工程费?计费费率 计价格(2002)1980号 省物价局核发的收费许可证 7 白蚁防治费 1.2 建筑面积?计费费率 (证号:02004802-57) 3)资金成本 资金成本:资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采 用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算,工期按建设正常情况周期计算, 并按均匀投入考虑: 资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)?合理工期?贷款利息?50% 表二、2011年7月7日执行利率表 项目 年利率% 一、短期贷款 六个月以内(含六个月) 6.10 六个月至一年(含一年) 6.56 二、中长期贷款 一至三年(含三年) 6.65 三至五年(含五年) 6.90 五年以上 7.05 (2)成新率 建筑物成新率的确定,采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算,经加权 平均得出成新率。 理论成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)?100% 勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。 表三、房屋现场勘察打分表 建筑物名称 建筑结构 房产证号 建筑面积 耐用年限 已使用年限 层数 评估基准日 竣工日期 项目 标准分数 评定分数 结构部分 1.地基基础 25 (G) 2.承重结构 25 北京天健兴业资产评估有限公司 第17页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 3.非承重墙 15 4.屋盖 20 5.楼地面 15 小计:(1+2+3+4+5)?权重= 6.门窗 25 装饰部分 7.外粉刷 25 (S) 8.内粉刷 25 9.顶棚 25 小计:(6+7+8+9)?权重= 设备部分 10.给排水 30 (B) 11.电气照明 30 12.消防 20 13.供电线)?权重= 鉴定评定分数:G+S+B= 年限法评定:(总使用年限—已使用年限)/总使用年限= 综合成新率:鉴定评定分数?60%+年限法评定分数?40%= 综合成新率=勘察成新率?0.6+理论成新率?0.4 3)评估值的确定 评估值=重置全价?成新率 (五)评估结果及评估增减值原因的分析 (1)评估结果 房屋建筑物评估结果汇总表 账面值 评估价值 增值率% 科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物类合计 12,296,900.00 11,464,698.00 固定资产-房屋建筑物 构筑物及其他辅助设施 12,296,900.00 11,464,698.00 (六)典型案例 案例一:堆料场(构筑物及附属设施评估明细表第5项) (1)评估对象概况 堆料场建于2010年10月,钢砼结构。面积4250平方米。下衬钢筋网,厚 度400mm。 (2)重置全价的计算 1)建筑安装工程造价 北京天健兴业资产评估有限公司 第18页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 建筑安装工程造价包括土建装饰工程、水电安装工程的总价。建安工程造价 采用采用预决算调整法,以《2004贵州省建筑工程预算定额及基价》、工程竣工 结算资料等为依据,计算出建(构)筑物的定额直接费,再根据《贵州省建筑工 程造价信息-贵阳地区》((2011)12号),进行综合取费和价差调整,从而计算得 出建筑工程造价。 表四、 建筑工程取费表 费用 费率 序号 费用名称 代号 代号 费率 计算公式 费用(元) 一 直接工程费 A a 计算表 628,957.11 1.1 其中:人工 B b 计算表 81,299.76 1.2 机械费 C c 计算表 52,102.97 二 措施费合计 D d 计算表 14,724.83 2.1 其中:人工 E e 计算表 4,215.63 2.2 机械费 F f 计算表 511.05 三 其他项目合计 G g 3.1+3.2+3.3 17,169.48 3.1 文明施工费 2.30% (B+C+E+F)*2.3% 3,176.98 3.2 安全施工费 4.60% (B+C+E+F)*4.6% 6,353.95 3.3 临时设施费 5.53% (B+C+E+F)*5.53% 7,638.56 四 规费: H h H=I+J+K+L+M 38,109.90 4.1 工程排污费 I i 1% I=(B+C+E+F)*i 1,381.29 4.2 社会保障费 J j 0.74% J=(B+C+E+F)*j 1,022.16 4.3 工伤保险费 K k 22.21% K=(B+C+E+F)*k 30,678.54 4.4 住房公积金 L l 3.23% L=(B+C+E+F)*l 4,461.58 危险作业意外伤害保 4.5 M m 0.41% M=(B+C+E+F)*m 566.33 险 五 管理费 N m 39.84% N=(B+C+E+F)*n 55,030.75 六 利润 O o 20.58% O=(B+C+E+F)*o 28,427.03 七 税金 P p 3.22% P=(A+D+G+H+N+O)*p 25,193.90 八 总造价 Q q Q=A+D+G+H+N+O+P 807,613.00 2)前期及其它费用 北京天健兴业资产评估有限公司 第19页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 根据国家的有关规定,计算各类建设取费、建设单位所支付的前期及其它费 用。 表五、前期及其他费用表 金额单位:人民币元 序号 费用名称 费用标准 计算公式 金额 取价依据 财政部财建 1 建设单位管理费 1.22% 建安工程费?计费费率 9,852.88 [2002]394号 发改价格 2 工程监理费 2.99% 建安工程费?计费费率 24,147.63 (2007)670号 计委环保总局计 3 环境评价费 0.09% 建安工程费?计费费率 726.85 价格(2002)125号 项目建议书费及 计委计价格 4 0.76% 建安工程费?计费费率 6,137.86 可行性研究费 (1999)1283号 计委建设部计价 5 勘察费设计费 3.12% 建安工程费?计费费率 25,197.53 (2002)10号 计价格 6 招投标代理费 0.20% 建安工程费?计费费率 1,615.23 (2002)1980号 合计 67,677.97 3)资金成本 该厂区建成的合理工期为0.5年,半年以内贷款利率为6.1%,建设资金按均 匀投入计,资金成本为: 资金成本=(工程建安造价+工程前期及其他费用)?贷款利率?1/2?建设期 =(807,613.00+67,677.97)?6.1%?1/2?0.5 =13,348.19(元) 4)重置价值的计算 重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 =807,613.00+67,677.97+13,348.19 =888,600.00元(取整) (3)成新率: 该构筑物2010年10月建成投入使用,通过现场勘察,该场地可正常使用。 基础有个别轻微沉降现象,表面有应力裂缝。通过评估人员现场鉴定勘察,以综 北京天健兴业资产评估有限公司 第20页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 合年限法计算该资产成新率。委估构筑物成新率计算如下: 该构筑物全部经济寿命为20年,至基准日已经使用1.58年,年限法成新率 成新率为92.10%,经现场勘查,该构筑物维护尚可,勘查成新率按90%计算。 综合成新率=年限法成新率?40%+勘查成新率?60% =92.10%%?40%+90%?60% =91%(取整) (4)评估值 评估值=重置全价?成新率 评估值=888,600.00?91%=808,626.00元 三、 设备类资产评估说明 (一)评估范围 贵州中建双元建材有限公司纳入评估范围的设备类固定资产包括机器设备, 车辆及电子设备,申报情况如下表所示: 金额单位:元 账面价值 科目名称 原值 净值 设备类合计 41,554,247.00 35,198,292.95 机器设备 22,396,788.00 19,127,313.35 车辆 19,063,029.00 16,000,347.98 94,430.00 70,631.62 电子设备 (二)设备概况 贵州中建双元建材有限公司主要从事混凝土、建材产品的研发、销售;技术 劳务服务及咨询;搅拌设备及搅拌车租赁。机器设备主要有搅拌机、汽车衡、铲 车等生产用设备及压力机、水泥净浆搅拌机、砼标准养护设备等检测设备。车辆 主要为砼搅拌运输车、皮卡车,越野车,电子设备为复印机、电脑、空调等。 该公司设备维护保养情况较好,能及时地对设备进行升级、维护,满足日常 工作的需要。截至评估基准日,无实物设备1台,已使用配件6台、已使用易耗品 北京天健兴业资产评估有限公司 第21页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 3项,除上述设备外均能正常使用。 (三)评估过程 1.评估人员于2012年5月对企业申报评估的设备类资产进行了清查核实和 现场勘察工作。 2.清查核实工作 1)为保证评估结果的准确性,根据企业设备资产的构成特点及资产评估明 细表的内容,评估人员向企业有关管理部门及使用部门发放了设备状况调查表等 资料,并指导企业根据实际情况进行填写,以此作为评估的参考资料。 2)评估人员对企业提供的申报明细表进行核查,对表中的错填和漏填等不 符合要求的部分,提请企业进行必要的修改和补充。 3)现场清点设备,评估人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点, 采取不同的清查核实方法进行现场勘察,原则为覆盖各类、典型勘查。查阅了主 要设备的运行日志、大修理、技改、使用说明书等技术资料和文件,并通过与设 备管理人员和操作人员的广泛交流,了解设备的购置日期、产地、账面原值各项 费用的构成情况。查阅设备的运行和故障记录,填写设备现场勘察记录等。通过 这些步骤,以充分了解设备的历史变更及目前技术运行情况。 4)对重点及主要设备等进行了重点详细勘查,对一般设备按申报明细表进 行抽查,比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善。 5)根据现场实地勘察结果,进一步修正企业提供的评估明细表,然后由企 业盖章,作为评估的依据。 6)对评估范围内的车辆产权进行核查,如:核实车辆行驶证、购车发票等。 确认产权明晰。 3.评定估算 1)根据本次评估目的,设备评估主要采用成本法。 2)对于评估范围内设备,我们通过查阅主要加工设备的订货合同、发票, 查询《2012年机电产品报价手册》中设备价格并向设备厂家及商家电话咨询了 北京天健兴业资产评估有限公司 第22页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 目前同型设备的市场售价,在考虑该设备的运输费(含国内运输费)、安装费和 主设备基础费等内容基础上确定重置全价。 3)重点设备的成新率采用现场勘察调整和年限法来综合确定。 4)对评估明细表进行了审查和修改后,进行初步评估汇总。 4.评估汇总 1)经过以上评定估算,结合设备的购置、启用日期至评估基准日的物价、 其他费用、利率、税率的变化情况,综合分析评估结果的可靠性,增值率的合理 性,以及可能存在的影响评估结果准确性的因素进行了复查,进而对评估结果作 必要的调整。 2)在经审查修改的基础上,编辑并汇总机器设备、车辆和电子设备等评估 明细表。 5.撰写说明 按中评协颁发的有关资产评估说明的基本内容与格式,编制资产评估说明。 (四)评估方法 根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估设备 的特点和收集资料情况,本次评估主要采用成本法进行评估。 (1)重置全价的确定 1)国产设备重置全价的确定 重置全价=(设备购置价格(含税)+运杂费+基础费及安装调试费+前期费 及其他费用(如建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费)+资金成本) 购置价主要依据市场询价和产品报价手册予以确定。 2)设备运杂费 根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小(能否集装 箱、散装)设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等因素视具体情 况综合确定。 北京天健兴业资产评估有限公司 第23页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 3)设备安装调试费 首先查询专用设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试,如果不包 含,则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低,分别对不同专业性质的生产设 备按不同行业规定的取费标准确定,或评估人员调查了解企业设备实际安装调试 费用综合确定。 4)设备基础费 根据现场勘查,根据设备基础的复杂程度和技术要求高低,分别对不同专业 性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定,或评估人员调查了解企业设备 实际基础费用综合确定。 5)前期费及其他费用 其他费用的取费如下表: 序号 项目名称 取价基数为工程造价 取价依据 1 建设单位管理费 1.22% 财政部财建[2002]394号 2 工程监理费 2.99% 发改价格(2007)670号 计委环保总局计价格 3 环境评价费 0.09% (2002)125号 项目建议书费及可行 4 0.76% 计委计价格(1999)1283号 性研究费 5 勘察费设计费 3.12% 计委建设部计价(2002)10号 6 招投标代理费 0.20% 计价格(2002)1980号 合计 8.38% 6)资金成本 不论是企业自有资金还是从银行借贷资金用于设备购置,均计算资金成本。 资金成本的计算时间按设备的合理工期并假设资金在合理工期内均匀投入考虑, 贷款利率按评估基准日执行的商业银行同期贷款的基准利率确定。 7)车辆重置全价的确定:车辆购置价选取当地汽车交易市场评估基准日的 最新市场报价及成交价格资料并考虑车辆购置附加税及牌照费用等予以确定。具 体公式为: 车辆重置全价=购置价+[购置价/(1+17%)]?车辆购置附加税率+牌照等费用 (2)成新率的确定 北京天健兴业资产评估有限公司 第24页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 1)机器设备成新率 分别计算理论成新率N1和勘察成新率N2,加权平均确定其成新率,即 成新率N=理论成新率N1?0.4+勘察成新率N2?0.6 理论成新率N1:根据机器设备的已使用年限以及评估确定的不同类型设备 的经济寿命年限,或根据现场勘察情况以及由设备的大修周期、次数确定的超过 经济寿命年限设备的尚可使用年限,计算成新率: 理论成新率N1=(1-已使用年限/经济寿命年限)?100% 或:理论成新率N1=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)?100% 勘察成新率N2:通过现场勘察设备现状及查阅有关运行、修理、管理档案 资料,对设备各组成部分进行勘察,确定其勘察成新率。 2)车辆综合成新率 根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及2000 年12月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》 的有关规定,按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率,即: 使用年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限)?100% 行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)?100% 成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率) 同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定,若勘察鉴定结果与按上述方法确定的 成新率相差较大,则进行适当的调整,若两者结果相当,则不进行调整。即: 成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率) 另:直接按二手车市场价评估的车辆,不再考虑成新率。 3)电子设备成新率 成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)?100% 或成新率=[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]?100% 另:直接按二手市场价评估的电子设备,无须计算成新率。 (3)评估值的确定 北京天健兴业资产评估有限公司 第25页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 评估值=重置全价?成新率 (五)设备评估案例 案例一:水泥混凝土搅拌生产线、设备概述 规格型号:HZS180 生产厂家:徐州天地重型机械制造有限公司 账面原值:3,920,000.00元 账面净值:3,299,121.00元 购置日期:2010年12月 启用日期:2010年12月 数 量:2套 HZS180型水泥混凝土搅拌生产线是由徐州天地重型机械制造有限公司生 产,主机采用双卧轴强制式搅拌机,搅拌能力强,搅拌均匀、迅速,生产率高, 对于干硬性、塑性及各种配比的混凝土,均能达到良好的搅拌效果。先进的主机 配以高效率的计量称重系统和骨料输送系统,再加上先进的工业计算机控制方 式,使整机具有高效的生产能力 基本技术参数 型号 单位 HZS180 理论生产率 m3/h 180 搅拌机型号 MAO4500/3000 搅拌电机功率 kW 2?55 循环周期 s 60 搅拌机进料容量 L 4500 搅拌机出料容量 L 3000 北京天健兴业资产评估有限公司 第26页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 骨料最大颗粒 mm ¢80 粉料仓容量 t 4?200 料仓储存量 m3 30 骨料总数 4 骨料最大粒径(卵石、碎石) mm 80/60 骨料称量范围及精度 kg (4?3600)?2% 水泥称量范围及精度 kg (0~1800)?1% 粉煤灰称量范围及精度 kg (0~600)?1% 水称量范围及精度 kg (0~800)?1% 外加剂称量范围及精度 kg (0~60)?1% 2、重置全价的确定 重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费用及其他费用、资金 成本等部分构成。 重置全价=设备购置费+运费+安装调试费+前期费及其他费用+资金成本 设备购置费的确定 根据向设备生产厂家询价,该设备单台购置价为2,090,000.00元(含税价), 即两台的合计价格为4,180,000.00元(含税价)。 设备运杂费及安装调试费的确定 该设备购置价中包含了设备运杂费及安装调试费,故本次评估不考虑运杂费 及安装调试费。 其它费用的确定 其他费用的取费如下表: 序号 项目名称 取价基数为工程造价 取价依据 1 建设单位管理费 1.22% 财政部财建[2002]394号 2 工程监理费 2.99% 发改价格(2007)670号 北京天健兴业资产评估有限公司 第27页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 计委环保总局计价格 3 环境评价费 0.09% (2002)125号 项目建议书费及可行 4 0.76% 计委计价格(1999)1283号 性研究费 5 勘察费设计费 3.12% 计委建设部计价(2002)10号 6 招投标代理费 0.20% 计价格(2002)1980号 合计 8.38% 其他费用=设备购置费?8.38% =4,180,000.00?8.38% =350,284.00元。 资金成本的确定 该项目建设期为半年,同期贷款利率为6.1%,按均匀投入资金计算。 资金成本=(设备购置费+其他费用)?6.1%?0.5?2 =(4,180,000.00+350,284.00)?6.1%?0.5?2 = 69,086.83元 重置全价的确定 综合以上计算,得出设备重置全价如下: 重置全价=设备购置价+其它费用+资金成本 =4,180,000.00+350,284.00+ 69,086.83 =4,599,400.00元(取整) 6.3成新率的确定 成新率=理论成新率?40%+勘察成新率?60% A.理论成新率N1 设备的寿命年限为10年,该设备2010年12月投入使用,至评估基准日已 运行1.35年,故理论成新率为: 理论成新率N1=(1-实际已使用时间/经济使用时间)?100% =(1-1.35/10)?100%=87% B.勘察成新率N2 评估小组对该设备的现状进行了深入调查,除了听取专业工程师的介绍外, 还深入现场对设备进行逐项检查,查看运行记录,设备缺陷记录,边看边问及到 北京天健兴业资产评估有限公司 第28页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 档案资料室查阅大修记录,及机组各种试验数据,对设备下列方面进行评价,测 算得到的勘察成新率为93%(详见下表)。 设备勘察成新率测评表 序号 测评项目 实际技术状况 标准分 评估分 1 搅拌机主体 整体结构刚性好、承载能力强 15 14 料仓结构完好、输送机运行正常、喂料效 2 物料输送系统 20 18 率高 管路、储罐结构完好无泄漏、水泵、空压 3 供液、供气系统 20 18 机运行正常 4 操作系统 操作稳定、准确 15 14 5 搅拌主机 主机结构完好,效率稳定 30 29 合计 100 93 依据上表,勘察成新率N2为各项得分之和,即N2=93%。 C.成新率N N=N1?0.4+N2?0.6=87%?0.4+93%?0.6=91% 6.4评估值的确定 评估值=重置全价?成新率 =4,599,400.00?91% =4,185,454.00元 案例二:装载机(机器设备评估明细表4-6-4序号4) 1、设备概述 规格型号:XG951II 生产厂家:厦工机械股份有限公司 账面原值:294,000.00元 账面净值:241,615.32元 购置日期:2010年10月 启用日期:2010年10月 基本技术参数 北京天健兴业资产评估有限公司 第29页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 发动机额定功率 160kw 全长 7410mm 全宽 2990mm 全高 3240mm 最大卸载高度 3030mm 相应卸载距离 1300mm 轮胎规格 23.5-25-16PR 操作质量 16300kg 铲斗容量 3m3 额定载荷 5000kg 转向角度 ?35o 最小转弯半径(铲斗外侧) 6450mm 变速箱 XG 变速档位数(前进/后退) 2/1 燃油箱容量 200L 液压油箱容量 280L 提升时间 ≤7.6s 工作装置三项和 ≤13.6s 行驶速度 前进1档 11.5km/h 前进2档 38km/h 后退1档 16km/h 2、重置全价的确定 重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费用及其他费用、资金 成本等部分构成。 重置全价=设备购置费+运费+安装调试费+前期费及其他费用+资金成本 设备购置费的确定 北京天健兴业资产评估有限公司 第30页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 根据向设备生产厂家询价,该设备购置价为297,000.00元(含税价)。 设备运杂费及安装调试费的确定 该设备购置价中包含了设备运杂费及安装调试费,故本次评估不考虑运杂费 及安装调试费。 其它费用的确定 其他费用的取费如下表: 序号 项目名称 取价基数为工程造价 取价依据 1 建设单位管理费 1.22% 财政部财建[2002]394号 2 工程监理费 2.99% 发改价格(2007)670号 计委环保总局计价格 3 环境评价费 0.09% (2002)125号 项目建议书费及可行 4 0.76% 计委计价格(1999)1283号 性研究费 5 勘察费设计费 3.12% 计委建设部计价(2002)10号 6 招投标代理费 0.20% 计价格(2002)1980号 合计 8.38% 其他费用=设备购置费?8.38% =297,000.00?8.38% =24,888.60元。 资金成本的确定 该项目建设期为半年,同期贷款利率为6.1%,按均匀投入资金计算。 资金成本=(设备购置费+其他费用)?6.1%?0.5?2 =(297,000.00+24,888.60)?6.1%?0.5?2 =4,908.80元 重置全价的确定 综合以上计算,得出设备重置全价如下: 重置全价=设备购置价+其它费用+资金成本 =297,000.00+24,888.60+4,908.80 =326,800.00元(取整) 6.3成新率的确定 北京天健兴业资产评估有限公司 第31页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 成新率=理论成新率?40%+勘察成新率?60% A.理论成新率N1 设备的寿命年限为12年,该设备2010年10月投入使用,至评估基准日已 运行1.54年,故理论成新率为: 理论成新率N1=(1-实际已使用时间/经济使用时间)?100% =(1-1.54/10)?100%=87% B.勘察成新率N2 评估小组对该设备的现状进行了深入调查,除了听取专业工程师的介绍外, 还深入现场对设备进行逐项检查,查看运行记录,设备缺陷记录,边看边问及到 档案资料室查阅大修记录,及机组各种试验数据,对设备下列方面进行评价,测 算得到的勘察成新率为91%(详见下表)。 设备勘察成新率测评表 序号 测评项目 实际技术状况 标准分 评估分 1 设备主体 整体结构稳定,抗震,运转正常 25 22 2 控制系统 控制灵活、方便,能满足工作要求 15 14 3 润滑系统 润滑良好,故障率低 20 19 辅助系统 工作正常,控制良好 15 13 动力系统 动力系统出力正常,传动正确、稳定 25 23 合计 100 91 依据上表,勘察成新率N2为各项得分之和,即N2=91%。 C.成新率N N=N1?0.4+N2?0.6=87%?0.4+91%?0.6=89% 6.4评估值的确定 评估值=重置全价?成新率 =326,800.00?89% =290,852.00元 案例三、砼搅拌运输车(详见车辆清查评估明细表4-6-5序号1) 1、车辆概况 北京天健兴业资产评估有限公司 第32页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 车辆名称:砼搅拌运输车 规格型号:HFC5255GJBLK3 车辆牌号:贵A50315 购置日期:2010年10月 启用日期:2010年10月 生产厂家:安徽江淮汽车股份有限公司 已行使里程:49622公里 账面原值:450,470.00元 账面净值:370,205.67元 主要技术参数: 搅拌桶几何容积(m?) 13 有效容积(m?) 6 填充率(%) 60 进料速度(m?/min) ≥3 出料速度(m?/min) ≥2 出料残余率(%) <1 发动机型号 WP10.336 额定功率KW(HP) 247 底盘型号 HFC5255GJBLK3 总长(mm) 8275 总宽(mm) 2495 总高(mm) 3150 经评估人员对该车进行现场勘察,发动机启动平稳、动力性能良好、技术性 能良好、辅助总成齐备、搅拌桶结构完好。电气部分装置性能良好、灯光仪表良 好、空调系统正常、音响良好、离合器结合平稳、变速箱良好、传动轴配合良好、 驱动桥工作正常、制动机构灵活可靠。车架、车桥、悬架、车轮完好。车身外表 轻微划痕、漆面有轻微锈蚀、车门开闭灵活严密、座椅、内饰完好。 2、重置全价计算 车辆重置全价由购置价、车辆购置税、新车入户手续费等构成。 北京天健兴业资产评估有限公司 第33页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 经市场调查及经销商询价,结合该车的情况,经过对比分析确定该车购置价 为410,000.00元(含税); 车辆购置税:不含增值税购置价的10%; 新车入户手续费等共按300.00元计取; 重置全价=410,000.00+410,000.00/(1+17%)?10%+300.00 =445,300.00(元)(取整) 3、成新率的计算 本次对该车的成新率采用年限成新率和里程成新率孰低原则确定,然后结合 现场勘察情况进行调整。 (1)年限成新率的确定 根据汽车报废标准《关于调整汽车报费标准若干规定的通知》(国经贸资源 [2000]1202号)、公安部关于实施《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》有 关问题的通知(公交管[2001]2号)规定,该车报废年限为10年,现该车已使用1.58 年,则 年限成新率=(1-实际已使用年限/经济使用年限)?100% =(1-1.58/10)?100% =84%(取整) (2)里程成新率的确定 根据国经贸经[1997]456号“汽车报废标准”,该车许可行驶里程按400000公 里,现该车已行驶49622公里,则 里程成新率=(1-已行驶里程/行驶里程限额)?100% =(1-49622/400000)?100% =88% 综上所述,按孰低原则确定该车辆成新率为84%。 经评估人员现场勘察后认为:该车发动机启动平稳、动力性能良好、技术性 能良好、辅助总成齐备、搅拌桶结构完好。电气部分装置性能良好、灯光仪表良 好、空调系统正常、音响良好、离合器结合平稳、变速箱良好、传动轴配合良好、 驱动桥工作正常、制动机构灵活可靠。车架、车桥、悬架、车轮完好。车身外表 轻微划痕、漆面有轻微锈蚀、车门开闭灵活严密、座椅、内饰完好,故不对上述 北京天健兴业资产评估有限公司 第34页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 确定的成新率进行修正,取定成新率为84%。 4、评估值的计算 评估值=重置全价?综合成新率 =445,300.00?84% =374,052.00元 案例四:复印机(详见电子设备清查评估明细表4-6-6序号2) 规格型号:AP4020D 生产厂家:夏普公司 购置日期:2010年11月 启用日期:2010年11月 账面原值:11,800.00元 账面净值:6,504.68元 1.概况 复印机主要参数 产品类型 数码复印机 复印色彩 黑白 涵盖功能 复印 速度类型 低速 最大处理幅面 A3 标配内存 64M 接口类型 USB2.0 首张复印时间 7.2秒 复印速度 20页/分 复印分辩率 600?600dpi 可连续复印数 1-999 复印缩放比例 25%-400% 纸张容量 标配:250页,旁路送纸器:100页,最大:1100页 其他复印性能 预热时间:45秒 电源 220V(?10V),50Hz 北京天健兴业资产评估有限公司 第35页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 功耗 最大1200W 尺寸 590?550?495(包括原稿盖板)mm 重量 约30.14kg(不含墨粉盒) 2.重置全价的确定 设备价格的确定 经在各网上查询报价得知,该型号的复印机在当地的购置价为10,800.00元。 3.成新率的确定 该复印机的经济寿命年限为4年,截止评估基准日已使用1.43年。 则年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限?100% =(4-1.43)/4?100% =64% 4.评估值的确定: 评估值=重置全价?年限成新率 =10,800.00?64% =6,912.00元 (六)评估结果 设备评估结果见下表: 金额单位:元 科目 账面价值 评估价值 增值率% 名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 合计 41,554,247.00 35,198,292.95 44,695,900.00 40,143,062.00 7.56 14.05 机器设备 22,396,788.00 19,127,313.35 25,794,700.00 23,783,323.00 15.17 24.34 车辆 19,063,029.00 16,000,347.98 18,812,900.00 16,289,461.00 -1.31 1.81 电子设备 94,430.00 70,631.62 88,300.00 70,278.00 -6.49 -0.50 机器设备:评估原值、净值主要由于设备价格上涨及增加了前期费及其他费 用和资金成本,导致评估原值、净值增值; 车辆:由于技术的进步,车辆的购置价格逐年下降,造成车辆原减值;而由 于评估采用的经济寿命年限较企业财务折旧年限长,导致评估净值增值。 北京天健兴业资产评估有限公司 第36页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 电子设备:受电子设备类产品更新换代快价格基本逐年下降的影响,评估原 值和评估净值减值。 四、 长期待摊费用评估说明 长期待摊费用账面值7,996,700.40元,主要为企业摊销年限在一年以上的属 于临时设施的办公楼、生活楼、控制室、围墙等,本次在构筑物中进行评估,故 本次评估为零。 长期待摊费用评估值0.00元。 北京天健兴业资产评估有限公司 第37页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 五、 负债评估说明 (一)评估范围 评估范围内的负债为企业评估申报的流动负债,包括短期借款、应付票据、 应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。 上述负债在评估基准日账面值如下所示: 科目名称 账面价值 短期借款 15,000,000.00 交易性金融负债 - 应付票据 8,466,632.94 应付账款 59,097,772.33 预收款项 1,318,734.00 应付职工薪酬 183,348.56 应交税费 11,382,902.25 应付利息 - 应付股利(应付利润) - 其他应付款 25,756,488.07 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 - 流动负债合计 121,205,878.15 (二)评估过程 评估过程主要划分为以下两个阶段: 第一阶段:准备阶段 1.根据企业提供的负债评估申报资料,首先对财务台账和评估明细表进行 互相核对,使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报的项目进行改正,由企 业重新填报,作到账表相符。 2.由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。 3.对负债原始凭证抽样核查,并对数额较大的债务款项进行了函证,确保 债务情况属实。 北京天健兴业资产评估有限公司 第38页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 第二阶段:评定估算阶段 1.将核实后的负债评估明细表录入计算机,建立相应电子数据文档。 2.对各类负债采用以核实的方法确定评估值,编制评估汇总表。 3.提交负债的评估技术说明。 (三)评估方法及说明 1. 短期借款 短期借款账面值15,000,000.00元,为企业从重庆银行贵阳分行取得的一年期 的短期贷款。评估人员核对了借款合同,金额、借款期限、利率无误。且企业正 常经营,应有到期承付借款的能力,对人民币借款以核实后的账面值确认评估值。 短期借款评估值为15,000,000.00元,评估无增减值。 2. 应付票据 应付票据账面值8,466,632.94元,均为签发的银行承兑汇票。评估人员通过 查阅了应付票据明细账、相关购货合同、结算凭证、核实了应付票据票面记载的 收、付款单位、支付金额,以及是否含有票面利率等内容,确认企业应付票据为 无息票据,应支付款项具有真实性和完整性,核实结果账表单金额相符。按清查 核实后账面值确定为评估值。 应付票据评估值为8,466,632.94元,评估无增减值。 3. 应付账款 应付账款账面值59,097,772.33元,主要内容为应付工程款及购货款等。评 估人员查阅了应付账款明细账和主要往来单位的采购合同及原始凭证,核实交易 事项的真实性、业务内容和金额等,并对大额应付款项进行了函证查询,以核实 后的账面值作为评估值。 应付账款评估值为59,097,772.33元,评估无增减值。 4.预收账款 预收账款账面值1,318,734.00元,核算内容为预收的售混凝土款等。评估人 北京天健兴业资产评估有限公司 第39页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 员抽查有关账簿记录和销售合同,确定预收款项的真实性和完整性,核实结果账 表单金额相符,均为在未来应支付相应的权益或资产,故以清查核实后账面值确 定为评估值。 预收账款评估值为1,318,734.00元,评估无增减值。 5. 应付职工薪酬 应付职工薪酬账面值183,348.56元,企业为应付职工工资、职工福利费、医 疗保险费等。评估人员核对了企业总账和明细账,核实了应付职工薪酬的提取及 使用情况,认为计提正确和支付符合规定,以核实的账面值作为评估值。 应付职工薪酬评估值183,348.56元,评估无增减值。 6. 应交税费 应交税费账面值为11,382,902.25元,主要为公司应交未交增值税、所得税、 城市维护建设税等,经查阅应交税费明细账及纳税申报表,抽查企业的完税凭证, 税金计算正确,以核实后的账面值作为评估值。 应交税费评估值为11,382,902.25元,评估无增减值。 7. 其他应付款 其他应付款账面值25,756,488.07元,其主要内容为往来款、押金以及职工 未领工资等。经查阅与相关单位的对账协议及相关的文件说明,往来核对一致、 未发现不需支付的证据,以核实后的账面值作为评估值。 其他应付款评估值为25,756,488.07元,评估无增减值。 北京天健兴业资产评估有限公司 第40页 中国建筑第四工程局有限公司拟以持有的贵州中建双元建材有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 第五部分收益法评估说明 一、收益法评估对象 本项目评估对象为贵州中建双元建材有限公司的股东全部权益价值。 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据 (一)收益法的定义和原理 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种 评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思。

 

 

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